我国《民法典》第三百零四条规定了共有物的分割方式：协商分割，实物分割，对折价或者拍卖、变卖取得的价款进行分割。在当事人协商不成诉诸法院时，按份共有的房屋是否具备分割条件、是否可以进行实物分割、是否具备拍卖条件等问题是关注的重点。本文将通过梳理房屋分割的主要形式，结合法律规定及司法实践，对房屋共有物分割实务中存在的疑难问题进行分析。

一、实物分割的影响因素

（一）实物分割的优先性

在共有物分割中，实物分割具有优先性。对于享有私人产权的平房而言，可以根据其“间数”进行实物分割。如一套平房有三间房屋，则可将每间房屋分配给不同的共有人，各共有人还可据此进行“产权分户”，即各权利人根据生效法律文书就其分得的“房屋”分别办理产权证。如在北京市西城区人民法院李某亭与李某香等共有物分割纠纷民事判决书中，法院判令位于北京市西城区XXX号房号1北房三间中的中间一间房屋归原告李某亭所有；东数第一间房屋归被告李某香所有。在该案例中，李某亭、李某香可在判决生效后，向不动产登记部门申请分户，各自办理产权证。

（二）实物分割的现实障碍

1.需要考虑分割后的物理情况。

即便在平房的分割中，也并非所有的“间”都可以进行实物分割。继承案件中的实物分割较为常见，在其他原因的分割中仍以价值分割为原则，且平房的实物分割受房屋实际情况限制。例如是否符合相关规划许可要求、是否具备分割后单独开门的条件等等。同时，因房间数量与共有人数量未必一致，且每间房屋的朝向与面积等可能存在差异，平房的实物分割可与现金补偿等方式共同使用。

2.分割后能否办理独立产权证。

就楼房或商品房而言，其最小权利单位是“套”，只能有一个产权证，即权利上不可分；同时因其功能的整体性，即物理上不可分，楼房或商品房几乎不存在实物分割的可能性。

在山东省高级人民法院王某、杨某琼共有物分割纠纷民事裁定书中，涉案房屋从结构上具有特殊性，完全可以进行实物分割。房屋分成东西两户，既具有结构上的独立性，也具有功能上的独立性，东户在功能上完全可以满足住户的正常生活需要，实际上双方在长达20多年的时间里也是分别独立居住在涉案房屋的东户和西户的房屋里。但山东高院经审查后认为，虽然涉案房屋可以分割独立居住，但是当地房地产管理部门明确分割的两部分无法办理独立的房屋产权证书，所以针对申请人对涉案房屋进行实物分割的请求不予支持。

二、折价分割的实现路径

（一）折价分割的情形

共有物分割中的折价是指房屋由部分共有人共同或单独所有，并由所有人向其他共有人支付折价款的分割方式。折价款的计算基数通常由共有人协商一致确定或通过评估确定。实务中，若数名共有人均要求房屋归其单独所有且均同意支付其他共有人折价款的，可由该数名共有人之间先行竞价，出价高者获得房屋所有权，并按其出价为基准向其他共有人支付折价款。

（二）折价分割的价款保障

在共有物分割之诉中，无论共有人是否请求交付分得部分或给予金钱补偿，法院均需在判决中明确共有人交付分得部分或给予金钱补偿。为确保判决的可执行性和权威性，当一方主张房屋所有权的，为避免出现其无力支付折价款的情形，其他共有权人可要求其将全部或部分折价款先行打到法院指定账号，待案件形成生效法律文件后再由法院向其他共有权人发放折价款，以保障共有权人的权利。在司法实践中，能否实际履行支付义务是裁判者选择分割方式、所有权如何分配的重要依据。

三、拍卖分割的适用情形

（一）拍卖分割的情形

拍卖是指由法院判决以拍卖的形式出售房屋，房屋经公开竞价卖出后，各共有权人依法分割拍卖款的分割方式。因拍卖在司法实务中会面临流拍、拍卖价款低于市场价等风险，因此在采用该种方式时比较谨慎。采用司法拍卖方式分割共有房屋，通常需要满足共有房屋上无居住需求、无人主张购买其他共有人份额、各共有人知晓拍卖价款可能低于市场价，并同意承担该风险等条件。

（二）拍卖分割的适用条件

1.在共有房屋上无居住需求。

因房屋共有状态的形成大多数情况下源于家庭关系，在共有房屋由部分共有人长期稳定居住，且无其他住房的情况下，基于对家庭成员居住利益的保护和现有居住状态的考虑，通常会认为涉案房屋不具备拍卖条件。共有房屋处于空置状态或共有人虽长期居住，但还有其他可稳定居住的房产的情况，则不存在阻碍拍卖的条件。

2.共有人知晓拍卖价款可能低于市场价，并同意承担该风险。

司法拍卖有严格的操作流程，看房相对不便利，对付款时间、保证金等要求相较于普通交易更为严苛，且存在未决纠纷的可能性。因此司法拍卖的价格往往会低于同类房屋的市场价格，其拍卖成交价与评估价之间的差额可能更为显著。因此在诉讼中法官通常会对该风险进行释明，各共有人同意承担该风险的，则可准予拍卖。

实务中也存在部分共有人为了推进房产的处置，愿意承担全部差价损失，对于拍卖低于市场价或评估价的，给予其他共有人差额补偿。在这种情况下，申请拍卖方需要承担全部拍卖风险。

四、变卖分割依赖于共有人的合意

变卖是指将房屋以非拍卖的方式进行出售，例如通过私下协商找到买家进行交易。房屋的售价根据市场行情确定，所得价款按照共有人的共有比例进行分割。例如，共有人决定将房屋以变卖方式出售，最终以200万元的价格售出，如果A占50%份额，B占30%份额，C占20%份额，则A可得100万元，B可得60万元，C可得40万元。因变卖主要依赖于各共有人之间的合意，因此在实务操作中应用较多，但在司法判例中应用较少。

五、按份共有不宜分割的情形

共有状态往往是基于一定身份关系产生的共同共有或按份共有，根据法律规定，在无特别约定的情况下，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。笔者梳理大量判决后发现，“可以请求分割”并不意味着分割请求一定可以实现。在分割违背公序良俗或不具备分割条件时，往往会判令驳回当事人的分割请求。

（一）分割违背公序良俗

在刘某妤诉刘某勇、周某容共有房屋分割案中，父母出资购房将90%产权登记在子女名下，后子女起诉要求分割该房屋，主张由其享有房屋所有权，并支付父母折价款。在该案中法院认为，子女要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德不符，法院不予支持。

根据该案判决可以看出，是否符合公序良俗不仅是判定民事法律行为是否有效的依据，也是裁判者判断特定诉讼请求当为或者不当为的基准。在房屋的共有物分割领域中所涉利益关系重大，裁判者在尊重法律的同时，也会考量对公共秩序和善良风俗的维护。

（二）各共有人均不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求

各共有人均不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求的，可被认为是不具备分割条件。如北京市高级人民法院任某正与任某玲等共有物分割纠纷再审审查与审判监督民事裁定书中，法院认为，二人长期居住在涉案房屋内，除涉案房屋外再无其他住房，现阶段各方当事人均表示不具备支付房屋折价款的能力，亦难以达成一致的分割方案。故综合考虑上述因素，该涉案房屋暂不具备分割的客观条件。

（三）各共有人均不主张房屋所有权，同时不同意拍卖或不愿承担拍卖风险

各共有人均不主张房屋所有权，仅部分共有人要求拍卖涉案房屋并分割拍卖款，其他共有人不同意拍卖，且不愿意承担房屋经拍卖造成的价格波动风险的情形下，法院会认为不具备房屋分割的实现条件。

（四）共有房屋存在居住需求，共有人主张房屋所有权，但不同意按市场价格支付折价款

实践中，不实际居住的共有人提出分割主张，要求房屋归实际居住的共有人所有，并由实际居住的共有人向其支付折价款的，也往往因实际居住方不具备支付房屋折价款的能力而被法院认定为缺乏分割的现实条件，从而不支持分割。

综上所述，基于房屋的居住保障属性，其共有分割之诉呈现出不同于其他物的特殊情况。即便在按份共有中，共有物分割也并非必然得到支持。主张分割者要证明的首要事项便是“房屋具备分割条件”；在具体的分割方式上，主张实物分割的需要证明房屋分割后具有功能上的独立性，并且可以分别办理不动产权证；主张变价、折价、拍卖分割的，需要对该种分割方式的可操作性、可执行性承担举证责任。

（作者：李涛，山东省郯城县人民检察院；孙红玲，北京乾成律师事务所）

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