房屋租赁关系中，承租人因经营困难、难以负担租金等原因被迫提前退租，但在出租人未同意的情况下，往往容易引发争议。合同能否解除，合同解除的时点如何认定，合同解除后的责任如何确定？这些问题系此类纠纷中较为常见的争议焦点。笔者结合案件代理经验，对此类问题作了系统梳理和分析，以期对相关实务提供参考。

一、实务中的典型情形

相较于承租人与出租人协商一致解除合同，承租人单方面主张提前解约退租的情形下，更容易引发争议。争议的核心在于双方对合同能否解除以及合同解除的后果，存在截然不同的理解。实务中，主要有以下几种情形：

一是合同约定了附提前通知义务的单方解除权。例如：“承租人有权提前一个月以向出租人发出书面解约通知的方式解除本合同，在此情况下，承租人无需承担任何违约责任。”

二是合同约定了附违约责任和提前通知义务的单方解除权。例如：“非因出租人原因，承租人单方要求提前终止本合同的，应当提前一个月以书面方式通知出租人，并按解除合同时六个月租金的标准承担违约金。”

三是针对不同履约时长，分设违约金计算标准的单方解除权。例如：“承租人有权提前三个月以书面方式通知出租人要求解除本合同，合同自承租人发出书面通知之日起解除。此种情况下，如承租人履行合同未满一年的，需支付出租人两年租金的违约金；如承租人履行合同满一年，但未满两年的，承租人应向出租人支付六个月租金的违约金；如承租人履行合同已满两年的，承租人无需承担任何违约责任。”

四是合同未约定承租人享有单方解除权。但实际履行过程中，承租人因经营困难、已无使用房屋的实际需求等事由要求提前解约。

二、合同能否解除的问题

（一）任意解除权的效力分析

前文所列举的“单方解除权条款”，在实务中通常被定性为“合同的任意解除权”或“附条件/附期限的法律行为”。但此类约定是否有效，目前缺乏法律、司法解释的明确规定，导致实务中存在较大争议。

《人民法院报》发布的（2021）浙01民终7149号戴某诉杜某某房屋租赁合同纠纷案中认为：“附有责任承担方式、提前通知程序且符合当事人真实缔约目的的任意解除权约定有效。行使解除权的一方提前通知并实际支付或承诺支付违约金、赔偿金的，其通知可以发生合同解除的效果。”其关键在于，若合同约定任意解除权的同时充分考虑了相对方的利益，提前通知可便于对方预先合理安排另行出租等事宜，支付违约金或赔偿弥补对方损失，则无否定其效力的必要。持此类观点的案例还包括（2022）粤01民终21346号、（2021）京民终726号等。

笔者较为同意公报案例中的观点，对于任意解除权条款的效力问题不能一概而论，判断的核心标准应为：是否符合当事人的真实意思表示，是否兼顾了相对方的合法权益，是否实质上有利于避免社会资源的浪费。

1.判断是否符合当事人的真实意思表示，可以从磋商过程、行业特点、交易惯例等角度切入进行考察。若双方在签订租赁合同时对于提前解约条款有过充分磋商，此类条款亦符合行业特点（例如市场风险大，不确定性强等）或双方交易惯例，则可以认为符合双方当事人的真实意思表示。

2.判断是否兼顾了相对方的合法权益，可以从提前通知的时间长短和违约金多少两个方面来衡量。一般而言，若合同约定了提前通知解约义务，并同时约定了合理的违约金，可以认为已充分考虑了相对方的利益，应当认定为任意解除权约定有效。而对于仅约定了提前通知程序但未约定违约责任的情形，若承租人提前通知解约的时间已足够出租人安排后续另行出租事宜（例如承租人提前3-6个月通知出租人解约事宜），亦可以认为已经兼顾相对方的利益，符合诚实信用原则。若合同约定的提前解约违约金已经足够弥补相对方的实际损失，即使没有约定提前通知义务，也没有必要否定任意解除权的效力。

3.判断是否实质上有利于避免社会资源的浪费，需要考察承租人提前解约退租的具体原因是否符合合同订立时所预设的情形，以及租赁合同有无继续履行的可能性，提前解除合同是否有利于房屋的再次出租、利用，是否有利于避免双方损失的扩大等。

综上笔者认为，若任意解除权的约定符合以上几项判断标准，可以认定该约定有效。承租人按约解除合同的，可以认定租赁合同自解除通知送达之日解除，或自解除通知所载明的具体时点解除。另外，对于合同中约定双方均享有此类附提前通知义务的解除权的情形，相比于仅约定一方享有该权利的情形更为公允、对等，无论该约定的性质被认定为“任意解除权”还是“附条件/附期限的法律行为”，在实务中其效力更容易获得法院的认可。例如（2021）浙01民终7149号案及（2018）京0119民初3906号案中，法院均认可该提前解约条款的效力。

（二）合同未约定任意解除权，承租人提前通知解约退租并已实际搬离

租赁合同未约定任意解除权，但承租人仍提前通知解约退租并已实际搬离的情况下，出租人通常会拒绝接收房屋，并诉请承租人继续履行合同、承担相应违约责任。此时应当如何处理，系实务中的难点问题。

对此，《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条规定：“承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。”

结合前述规定，笔者认为考虑到租赁合同为继续性、长期性合同，以双方互相信任、互相配合为履行前提，并不适宜强制履行。而且在承租人经营困难、难以负担租金的情况下，强迫承租人继续履行合同也不现实，容易造成社会资源的闲置和浪费，导致双方损失的进一步扩大。故此类案件的处理思路应当是：鉴于租赁合同客观上无法继续履行，出租人是否同意变更诉请，请求解除合同并就合同解除后果一并处理。若出租人选择变更诉请，法院可以判决解除合同，并根据具体情况确定合同解除的时间。但若出租人坚持要求继续履行合同，法院可以说明合同客观上无法继续履行或已经解除，并判决驳回出租人的诉讼请求，同时说明针对合同解除后果及违约赔偿等问题，可以另行诉讼解决。

此外，针对合同约定了任意解除权，但条款效力被认定无效的情形下，若承租人已经实际搬离，租赁合同客观上无法继续履行的，亦可以参照此种方式处理。

（三）关于不可抗力和情势变更的问题

实务中除前述情形外，承租人援引不可抗力或情势变更规定要求解除合同，也是较为常见的情形。

根据《民法典》第一百八十条规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，较为典型的如战争等。因不可抗力导致合同无法继续履行的，不承担违约责任。但根据《民法典》第五百六十三条和第五百九十条规定，应注意的是：1.只有在不可抗力导致合同目的无法实现的情况下，才能要求解除合同。若不可抗力只是暂时性地影响义务履行，仅能产生免责效果，不能当然地解除合同。2.若不可抗力发生在迟延履行期间，不能产生免责效果。3.发生不可抗力事件后，负有及时通知和证明义务，以减轻可能给对方带来的损失。若未履行该义务导致对方损失进一步扩大的，需要承担相应赔偿责任。

经检索发现，实务中认定构成“不可抗力”而免责或解除合同的案件并不罕见，但认定构成“情势变更”而变更或解除合同的案件则相对较少，法院在“情势变更”的认定上更加审慎。

根据《民法典》第五百三十三条的规定，情势变更需要满足的构成要件至少包括：订立合同时的基础条件发生重大变化；该重大变化在订立合同时无法预见，且不属于任何一方的商业风险范畴；继续履行合同对一方明显不利，显失公平；履行了相应的磋商义务。在涉及情势变更的案件中，主要以长期性、持续性合同为主，常见的情势变更情形主要是政策变化。此外，实务中关于“无法预见”的适用要求也较为严格。

三、合同解除后的违约责任

（一）预先放弃调整违约金条款的效力分析

实践中，部分租赁合同存在“预先放弃调整违约金条款”。例如:“本合同项下约定的违约金系根据出租人对承租人的租赁期、租金折扣等因素综合确定，承租人知晓并同意该违约金金额，保证不以任何原因要求降低违约金金额”。

对此，《民法典合同编解释》第六十四条第三款规定：“当事人仅以合同约定不得对违约金进行调整为由主张不予调整违约金的，人民法院不予支持。”其主要考量在于，违约金司法调整规则是基于公平原则对当事人意思自治的适当限制，如果认可预先放弃调整违约金条款的效力，可能导致实践中因缔约地位差异而出现大量放弃调整违约金条款的约定，违约金调整规则将被架空，既不利于维护法律确定的公共秩序，也会影响违约金损失填平功能的实现，违背违约金调整规则的立法目的和民法典规定的基本原则。

因此，即使在租赁合同中事先约定了放弃违约金调整的内容，承租人仍可以在诉讼中向法院请求酌减违约金。

（二）违约金酌减的标准

基本处理原则。房屋租赁合同解除时，出租人请求承租人赔偿损失或支付违约金的，承租人可以根据实际情况请求法院对违约金数额予以酌减。根据《民法典合同编解释》第六十五条的规定，违约金酌减时应当以实际损失为基础，结合合同履行情况、双方过错程度、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多个因素，遵循公平原则和诚信原则进行判断。

各地的裁判尺度和标准。实践中，法院还会参考合同剩余租期、房屋实际空置情况和出租人是否及时收回房屋并另行出租等因素，确定具体的违约金或损失赔偿数额，各地区的裁判尺度略有差异。

以北京市为例，法院一般判定承租人承担不超过六个月租金的违约金或空置期损失。具体可参见《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条、第26条规定。

（三）出租人的减损义务

《民法典》第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”实务中一般认为，在承租人已经明确表示无力继续履行合同并已实际搬离的情况下，出租人应当知晓合同客观上无法继续履行，并负有及时收回房屋防止损失扩大的义务。出租人应当采取的“适当措施”包括及时办理房屋交接手续、及时确认房屋损坏情况并沟通具体修复事宜、及时对外招租等。若出租人仅以承租人无权解约为由拒绝接收房屋，造成房屋长期空置的，有可能被认定为“对于损失扩大部分负有责任”，进而无权要求承租人进行赔偿。

（作者：郭遥远、白千慧，北京市易和律师事务所）

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