作者：戴薇、李金穗，四川发现律师事务所

前言

自新型冠状病毒感染的肺炎被列入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病以来，各地纷纷启动新型冠状病毒疫情一级响应，中央和地方政府采取了包括隔离、封城、交通管制、集中收治、延长春节假期、禁止提前复工等一系列措施，各地更是规定除特殊企业外的普通各类企业不早于２月９日２４时复工，取消所有的演出，电影院、旅游文化设施停止开放。政府部门的上述一系列举措，势必对商业地产的正常运营造成不利影响。本文拟结合目前疫情下的商业地产实际现状，分析商业租赁合同履行的法律问题，并提出相关的建议，以供参考。

一、本次疫情的法律性质

（一）不可抗力

根据《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力是指不能预见不能避免并不能克服的客观情况。”根据前述规定，本次疫情是否构成不可抗力，需要从以下几个方面予以认定：

第一，不可预见性。法律要求构成不可抗力的事件必须是有关当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。

第二，不可避免性。合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生，这就是不可避免性。如果一个事件的发生完全可以通过当事人及时合理的作为而避免，则该事件就不能认为是不可抗力。

第三，不可克服性。不可克服性是指合同的当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通过当事人的努力而得到克服，那么这个事件就不是不可抗力事件。

（二）情势变更

根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”　新发布的《民法典（草案）》第五百三十三条将情势变更进一步表述为：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”根据前述规定，本次疫情是否构成情势变更，需要从以下几个方面予以认定：

第一，须有情势变更之事实。合同法律行为基础或环境相关的一切客观事实，导致合同赖以成立的基础丧失。

第二，无法预见，不属于商业风险。如果当事人在订约时对于某种情势已有预见，或属于商业风险，则表明当事人考虑到这种因素并自愿承担该情势发生的风险，则不应适用情势变更原则。

第三，因情势变更而使原合同的履行显失公平。情势变更发生以后，如继续按原合同规定履行义务，将会对一方当事人产生显失公平的结果。

（三）司法认定

本次疫情与２００３年的“非典”疫情具有相似性，各级法院对于“非典”疫情法律性质的认定亦可以作为对本次“新型冠状病毒肺炎疫情”法律性质认定的参考。最高人民法院于２００３年６月１１日印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效）指出：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。

综上所述，我们认为本次疫情属于不可抗力还是情势变更，应当根据疫情对合同履行的具体影响情况予以认定，主要分为两大情形：

第一，因疫情影响，合同可以继续履行，但继续履行会对一方当事人的权益造成重大影响，形成不公平的局面，可以根据具体情况，适用公平原则处理。这种情况下，更倾向于将本次疫情对合同的履行认定为情势变更。

第二，因疫情影响或政府部门的相关措施，致使合同无法继续履行或合同目的无法实现，这种情形下，可以根据具体情况，将本次疫情认定为不可抗力。

二、租金的减免问题

２０２０年１月２８日，为配合加强新型冠状病毒引起的肺炎疫情防控工作需要，万达商管集团宣布将对全国各地所有万达广场的商户自１月２４日－２月２５日时间内的租金及物业费实行全免政策，预计减免租金额度３０－４０亿元。此后，保利地产、红星美凯龙、金铂商业、星河商置等企业纷纷宣布免租或减半收租，与品牌商家共担损失、共度难关。一时间，疫情情况下租金的减免问题成为热点。

由于房屋的具体用途、各行政区域疫情管控措施存在差异等原因，并非所有受疫情影响以至于无法正常使用房屋的承租方都可以要求出租方减免租金。能否达到减免租金的条件，应当视具体情况而定。

（一）可以要求减租的条件

租赁用于生产经营的房屋，且该租赁房屋已因明确行政管控政策导致无法实现使用目的的，出租方应免除租金，承租方亦可请求减免全部或者部分租金。

该类情况是指因政府等有关部门为防止疫情传播而采取措施直接导致租赁合同不能履行，如：

１．根据政府相关部门要求而关停的经营实体，如网吧、ＫＴＶ、电影院、餐饮场所、农贸、洗浴等。

２．因延长假期政策造成无法开工的经营类实体（租赁房屋未能用于生产经营，未给房屋造成损耗）。此时出租人因行政管控无法向承租人提供可持续正常使用的租赁房屋，故承租人也无需支付相应的租金，同时出租人也无需承担由此产生的违约责任。

３．承租人疫情期间仍使用租赁房屋经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，可请求减免部分租金。该情况是指在疫情期间，承租人占有使用租赁物用于经营的，此时免除全部租金于出租人不公（占有经营造成房屋损耗），但若分文不减对于承租人而言亦不公，因疫情也对承租人的生产经营产生明显影响，如疫情之下政策管控限制人员外出导致人流明显减少等情形使得承租人收益明显减少甚至亏损的。故在此情况下，承租人可以以疫情为由请求出租方减少部分租金（出租方应酌情减免部分租金）。

支持减租的司法案例及观点（以“非典”疫情为参考）：

１．【案例案号：（２０１８）鲁０６民终２６８号】：“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。　

２．【案例案号：（２００４）沪二中民二（民）终字第３５４号】：“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。

３．【案例案号：（２００８）绍中民一终字第１４３号】：“非典”期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。　

４．【案例案号：（２０１４）厦民初字第２７５号】：　减免租金经过出租方的认可，出租方应依约履行。　

５．【案例案号：（２０１８）晋０４民终２２７２号】：“非典”属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。

（二）不可以要求减租的条件

疫情期间承租人使用租赁物经营，但收益未受疫情显著影响的，不得请求减免租金。该种情况含：

１．疫情未影响经营甚至促进经营收益的，如开设药店或销售防护用品等所租赁的房屋。

２．疫情期间仍继续经营且收益减少不明显或未减少的房屋。

不支持减租的司法案例及观点（以“非典”疫情为参考）：

１．【案例案号：（２００７）桂民四终字第１号】：“非典”并不必然导致经营目落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果。

２．【案例案号：（２０１７）吉０４民终４４１号】：“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应经由营者应承担。

３．【案例案号：（２０１１）白民初字第１０７号】：“非典”期间后主张减免租金的，超过诉讼时效的，法院不予支持。

（三）关于减租问题的相关政策

为帮助中小企业发展，各省市针对本次疫情出台了一系列关于租金减免的鼓励政策，包括但不限于：

四川省《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》、辽宁省《关于印发辽宁省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》、上海市《全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》、重庆市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》、佛山市《关于积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的十条政策意见》等政策文件中均提到：对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免租金（具体减免时间详见各政策文件），鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。

各省市具体出台的相关政策文件，可作为疫情期间是否减免租金的重要参考依据。

三、租赁合同的解决问题

（一）约定解除

根据《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”当事人在约定解除权时，对此种权利的行使可以附加一定的条件，如解除权的发生情形、行使条件以及行使解除权的效力等。

因此，根据租赁合同的具体约定内容，若本次疫情符合合同约定的解除权行使条件，则租赁双方可按照合同的约定行使合同解除权。

（二）法定解除

根据《合同法》第九十四条第一款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”

因此，根据本次疫情对租赁合同履行的具体情况来看，若疫情满足不可抗力构成要件，且本次不可抗力的情形导致双方的合同目的不能实现时，则一方可行使行使法定的合同解除权。

约定解除权及法定解除权的行使方式为“通知”，即一方解除合同的通知到达对方时，合同解除即生效。

（三）情势变更

根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

因此，根据本次疫情对租赁合同履行的具体情况来看，若疫情满足情势变更的构成要件，且继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目时，一方可通过诉讼或仲裁的方式行使合同解除权。但在司法实践中，法院或仲裁机构对情势变更的认定拥有较大的自由裁量权，认定也较为严格。

综上所述，在本次疫情下，解除租赁合同的方式及法律依据主要有合同约定、不可抗力、情势变更。具体适用哪一种，应当根据双方合同的具体约定内容及疫情对合同履行的影响程度加以区分。

四、法律风险防范建议

根据《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定，不可抗力发生后，受其影响而不能正常履行合同的一方当事人，应通过尽快采取补救措施、向对方发出通知、就关于减轻或免除己方责任与对方协商等方式，主动寻求解决办法。因此，本次疫情发生后，我们对涉及商业租赁合同履行的相关单位和个人提出如下建议，防范法律风险：

１．无论是受疫情影响到哪一种程度，应将情况及时通知合同相对方，争取与合同相对方友好协商解决，积极协助合同相对方采取措施防止损失进一步扩大。

２．需要密切留意政府出台的各项政策、通知，注意搜集和留存疫情及其防控措施造成合同不能或难以履行的各项相关证据，为潜在民事诉讼保留证据。

３．当事人订立合同时，应当将疫情、政府行为等因素纳入考量，在合同中提前作出约定。

４．疫情期间，出租方可针对承租方的不同情形，制定不同的租金调整方案或签订书面补充合同，维持双方在疫情期间的友好合作关系，避免涉诉。

５．加强出租方与承租方的沟通，及时掌握出租物业的实际经营状况，进而及时减少、控制损失的范围，并固定相关证据。

结语

疫情期间，不管是承租方还是出租方，既不因此逃避合同义务，也不过分承担责任。双方当事人应遵守公平、诚信原则，尽量以协商、调解等多元化方式，共克时艰，共渡难关，友好妥善解决租赁合同履行相关的纠纷，争取尽可能减少双方的损失。

本文通过分析新冠肺炎疫情对商业地产租赁合同履行的影响问题，在法律层面为抗击疫情贡献一份微薄的力量。文章内容仅供参考，不足之处，敬请谅解并不吝指正。

【责任编辑 刘耀堂】