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房价降了该不该索赔？

燕赵都市报 2008-10-14 10:26:26.0

　　核心提示

　　周末原本是开发商卖房的好日子。但上周六，地处京北回龙观的一个楼盘不但没卖出房去，还出现了数十人围住售楼处要求集体退房的场面。13日上午，北京市首起因房屋降价引发的诉讼在朝阳法院开庭，因自己购买的商品房在签订合同十日后即降价14.7万元，一女子将开发商告上法庭，要求享受低价待遇。据了解，目前，随着北京楼市持续低迷，房价下降日趋明显，作为降价后遗症的退房现象也越来越多，并引发一系列问题，北京楼市乱象引人关注。

　　业主群“团退”暗流涌动

　　“现在的均价降到8000元了，我可是9700元买的。”

　　“房子还没住上，一下降十几万元，这是闹着玩的吗？”

　　“开发商也太不负责了，我们一定要团结起来，让开发商补偿我们的损失。”

　　“欢迎更多业主加入业主群2，业主群1已满……”

　　以上是记者在焦点网一业主论坛上看到的业主群“啸聚”的过程。记者在该网站的业主论坛上看到，很快，五六个项目都已经成立了这样的“业主群”。据了解，上周末，已经采取实际行动的回龙观项目老业主“集体退房团”也是这样在网上慢慢“集结”起来的。

　　据了解，业主的“网上集结”已经引起了许多开发商的高度关注。“我们已经注意到了业主在网上的言论，目前公司已经开始安排专门的人员和他们对接了。”北京西南三环外一项目开发商这样对记者说。

　　补偿要求实现难

　　记者从回龙观该项目开发商处了解到，业主上门事件并未影响开发商的态度：“可以按合同退房，或走法律途径，目前还没有补偿计划。”

　　其实，按合同退房和走法律途径都不是业主所要的结果。双建房地产公司副总肖峰介绍说，如果不是开发商原因造成的退房，业主就要承担违约责任，一般要赔偿2%到3%的违约金，同时如果开发商提出相关损失，按合同是要由业主承担的。华堂律师事务所的杨兆全律师也说：“走法律渠道，肯定要按合同办事儿，降价不是合理的退房理由，业主无条件退房或补偿的要求肯定得不到支持。”

　　对于有业主提出“我买的是期房，房子还没到我手里，我当然有理由无条件退或要求补偿”的说法，杨兆全律师解释说：“这正是房子不同于其他商品的地方，只要签了合同，就完成了房子权利、义务的转移，所以虽然没入住，业主也要对房子的升值、贬值负责。”杨兆全律师同时强调，正是因为有法律做依据，所以部分开发商的态度才比较强硬。

　　起诉要求低价待遇

　　13日上午，北京市首起因房屋降价引发的诉讼在朝阳法院开庭。因自己购买的商品房在签订合同十日后即降价14.7万元，业主涂女士将开发商北京方恒置业股份有限公司告上法庭，要求变更合同条款，调整房屋售价及贷款金额，享受与后购房的业主相同的待遇。

　　涂女士向法院起诉称，今年5月10日，她与方恒置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了东恒时代家园三期的一套房屋。签订合同之前，她就听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销活动，因担心购房后房屋贬值，她遂向销售人员询问了相关情况。当时销售人员表示，即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型，并保证涂女士看中的朝南两居户型绝对不会降价，并一再催促她签订合同。

　　然而在她签订合同后的十天，即5月19日，涂女士了解到，开发商对除南向三居以外的所有户型进行了降价销售。她发现与自己所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万元之多。

　　涂女士认为，销售人员向其隐瞒了与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失，因此诉至法院，要求将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并将贷款金额由60万元变更为45万余元。

　　说法

　　房价降了该不该索赔

　　房价降了，买房人若仅以此为由再要求赔偿损失，是否还能得到支持？对此，曾经审理过多起房产纠纷的北京市朝阳区法院法官俞里江分析说，差价索赔的前提是建立在一方违约导致合同不能履行的前提下。只要合同签订时是双方的真实意思表示，正常的降价行为不会对合同的履行造成任何影响。

　　俞里江认为，不管是用来投资还是家用，购房行为本身就是一种商业交易行为，必然存在风险，这就要求购房人在购买前作出妥善的判断。

　　除非开发商在签订房屋买卖合同时，曾作出书面承诺，或能证明其曾作出口头承诺，保证一定期限内不降价或者永不降价。若在这种情况下，开发商降价就构成了违约，买房人可以起诉赔偿。但如果只是一种正常的商业风险，买房人则没有理由要求他人来为自己的损失承担责任。“道理其实很简单，如果将来房价涨了，业主是不是也要给开发商补交差价呢？”

　　汉卓律师事务所律师杨晓刚也认为，商品房的定价是一种市场行为，主要由供求关系决定，因此买房人的购房行为必然存在一定风险，不可能只赚不赔。而合同本身是双方意思一致的结果，既然接受了就要认真履行。

　　观点

　　“断供”威胁与己无益

　　记者注意到，房价缩水后，部分业主以房贷“断供”来发难开发商，要求赔偿其损失。深圳地区就因“出现断供潮”的说法而闹得沸沸扬扬。对此，杨晓刚律师表示，业主断供对开发商来说并不会造成直接影响。业主办理贷款后，银行已经将房款支付给开发商，而贷款是业主还给银行的。业主房产证办好之前，虽然开发商须用保证金替业主还贷，但之后仍可以向业主追索，同时业主还须支付违约金。一旦房产证办理完毕，银行可以直接起诉业主解除贷款合同，一次性偿还剩余贷款本金和违约产生的利息，此外银行也有权将房产作为抵押物进行变卖。如果只是想“胁迫”开发商，“断供”的做法对业主来说没有任何好处。

　　提示

　　购房如何避免风险

　　北京朝阳法院法官俞里江表示，在目前房地产市场价格较不稳定时，买房人若要避免利益受损，可以在签订房屋买卖合同时作为合同的附件，与开发商做出特殊约定。比如保证多长时间内房屋不会降价，或者降价后给予什么样的补偿，以此来避免风险。否则就要依靠自己的判断了。（综合中国经济时报等媒体）

　　新闻链接

　　北京楼市出现恐慌性抛售单套房最多“割肉”71万元

　　10月11日，中港兴业房产茂华国际村店长张剑告诉中国经济时报记者，北京恐慌性抛售占到全部房源的15%左右。在与茂华国际村紧邻的太阳星城，也有业主急于出售名下数套房产，其中一套房产挂牌价较前段时间已缩水40万元。

　　10月10日，记者首次在这里发现，茂华国际村部分业主开始“割肉”抛售房产。在麦田房产茂华国际村店，橱窗上贴满了大幅降价的房源海报，总共有24套房源，降价额度从10多万元到70万元不等，很多降价幅度都在40万元到50万元之间，降幅最大的一套房子降价额度达到71万元。

　　麦田房产茂华国际村店经纪人员告诉记者，上述房源海报张贴已有几日。“事实上降价的远不只这些，还有很多降价房源没法挂出来。”这也是毗邻CBD的北京中心城区首次出现成规模的抛售行为。

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